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natureza

Localização,localização,localização?

     

Essa esquina custa caro

O Mantra da Localização...

 

 Algumas ideias são tão comuns e repetidas que mais parecem leis ,quando a maioria pensa igual sobre determinado assunto.

Aqueles que tem visão diferente não se manifestam(seja qual seja o motivo,medo de críticas,talvez...)mas como blog é algo pessoal eu coloco aqui a minha opinião e deixo a liberdade de quem discordar escrever a respeito, ou responder o artigo.

Existe um "mantra" no mercado imobiliário repetido por corretores ,compradores e público em geral que costumam dizer que no mercado imobiliário o que importa é...

      Localização...localização...localização...

 

       Vejamos pois!

       Digamos que você busca morar bem(óbvio,a não ser que não tenha condições para tal)e quer morar em determinado lugar,existe uma questão subjetiva nisso,que é alguma relação emocional que você tem com determinado lugar e te trás boas lembranças,sem contar o fato de que morar próximo a praia,escolas,boa rede de serviços públicos valorizam sobremaneira o imóvel.


       Mas para alguns tipos de compradores isso não é tão importante.

       Se você vai comprar para morar,localização é muito importante.

       Se você é investidor e compra como estratégia de investimento nem tanto...

      Imóvel como estratégia de investimento.

 

      Se você compra para investir deve se preocupar com o retorno percentual sobre o que investiu,certo?

      Na verdade o que você precisa saber é se o imóvel possui demanda e liquidez,ou seja é um imóvel que desperta interesse?

      Digamos que em uma zona intermediaria você encontra para comprar um imóvel que fique próximo de uma fabrica, o bairro não é ruim,mas também não é o sonho de consumo da maioria.

      Muitos trabalhadores da fabrica procuram por locação nas redondezas,seja para não perder tempo com deslocamentos casa-trabalho,almoçar em casa,etc

      Antes de adquirir o imóvel para alugar(estratégia de fluxo de caixa,ou como alguns preferem dizer:renda passiva)você se informa sobre os preços de locação praticados na área e descobre que o mercado esta pagando em torno de R$ 1.000,00(mil reais) pelo aluguel de uma unidade como a que estão oferecendo a você.

Negociando com o proprietário, que quer vender para morar em uma área mais nobre,descobre que ele vende o imóvel por R$ 120.000,00(cento e vinte mil reais)o que gera um retorno em aluguel por volta de 0,83% ao mês.

Isso não é exercício de futurologia.

Muitos proprietários que utilizam a estrategia de investimentos em alugueis,tem a maioria de seus imóveis em áreas não tão valorizadas(que nos digam os Portugueses e Espanhois que vieram da Europa duas gerações atrás...)

Eis o motivo simples:imóveis menores e mais afastados da área nobre (costumam) ter retorno percentual melhor,pois são comprados mais baratos.

Como a maioria não disputa esses imóveis para compra o preço deles caem em função da sempre válida lei da oferta e da procura.

Se você quiser descobrir como fazer uma maquete eletrônica e saber como ficará seu futuro imóvel, recomendo que leia este artigo aqui.

  

     

  Resumindo...

 

     Se você busca imóvel para morar,o mantra: localização,localização,localização é válido certamente.

    Se você busca imóvel para investir em aluguel ,o que importa é demanda(haverá público interesado na locação?)liquidez(se você quiser revender,considera-se 90 dias um prazo razoável para venda,desde que você não aplique sobrepreço no produto,ou seja peça uma valor dentro da realidade).

    Além do retorno através da renda passiva (aluguéis)você terá acréscimo do principal(valor investido na compra do imóvel)quando daqui  a alguns anos resolver vender(isso se não passar metrô por baixo ou ponte por cima do seu investimento...uma possível desapropriação,mas isso não é comum).
                                                                                                          Abraços!!

Imóvel na Planta: Saiba comprar

 

Imóvel na planta:Dicas para uma compra segura.

Que Beleza!

Aquela maquete linda...

Área de lazer,bem localizado e ainda por cima facilidades para pagar...

Só boas notícias?

Infelizmente , não!

O sonho do imóvel na planta pode se transformar em um pesadelo,se você não tomar algumas precauções,que nem são das mais difíceis.

Preste atenção:

 

1 - Pesquise o histórico da construtora.

Informe-se sobre reclamações nos orgãos de defesa do consumidor,converse com proprietários que compraram deles para saber como foi a experiência,se cumpriram prazos,entregaram o prometido.

2 - Cheque o memorial de incorporação:

Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.

3 - Vá ao local pessoalmente.

Apesar de não estar construído ainda,você pode levantar informações importantes sobre sua futura moradia,feira por perto?escolas?a rua é barulhenta ?qual a incidência de luz solar?(pela unidade escolhida você poderá através da maquete,saber qual a incidência de sol na sua unidade),os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol.

4 - Guarde tudo!

Monte uma pasta e guarde desde contratos até folders,propagandas(sugiro que guarde inclusive os e-mails trocados)em caso de necessidade de ingresso em juízo para preservação de direitos,é bom que você esteja bem documentado.

5 - Reajustes:

Costuma se dar algo em torno de 30% distribuído entre o período de obras e o restante depois das chaves,o mercado costuma usar o INCC (índice nacional da construção civil)como índice de reajuste durante as obras,depois das chaves a lei não permite mais o uso do INCC,ou é financiamento direto com a construtora ou financiamento bancário.

Risco nenhum?

 

Lamento informar mas não existe negócio sem risco,mas se você tomar essa precauções ao procurar imóvel na planta o risco diminuirá substancialmente!


É possível fazer maquetes eletrônicas incríveis, pois os profissionais de hoje dominam quase todas as ferramentas de AutoCad, porém tome cuidado pois você não vai morar naquele projeto sensacional criado por um programa de computador.


Você vai morar em um apartamento de verdade, portanto tenha muito cuidado antes de fechar negócio co seu apartamento na planta!


Abraços!!

FGTS na aquisição de imóveis

Como (e porque...)utilizar o FGTS na aquisição de imoveis.

Você certamente já deve ter ouvido muita propaganda do tipo "utilize seu FGTS"na compra deste imóvel.O FGTS é como um pecúlio ou seguro para o trabalhador,que tem acesso a ele quando se aposenta,é demitido sem justa causa ou em casos especiais em que seu uso pode ser liberado.


        A compra da casa própria é um desses casos.

Devo utilizá-lo?

 

A resposta é  sim (mil vezes sim...)a remuneração das contas do FGTS tem um dos piores  rendimentos do mercado,nos últimos anos,tem inclusive perdido para a inflação...

Para liberar esse precioso fundo você precisa se enquadrar em alguns critérios que são:

1- Não ser proprietário de imóvel residencial em qualquer parte do território nacional que tenha sido financiado pelo SFH.

2- Não ser comprador ou proprietário de imóvel pronto ou construção no município onde trabalha ou mora ou nos municípios limítrofes.

3- Precisa ter constribuído por no minimo 3 anos para o fundo ,mesmo que de forma descontinuada e por diferentes empregos.

Posso utilizar para...

 

Vale a pena usar o seu FGTS para aquisição de imóvel.

    ...comprar imóvel novo ou em construção,você pode usar o fundo para pagar a vista ou dar entrada,pode também amortizar parcelas,diminuindo o valor da prestação ou o tempo de financiamento.

      Se puder diminua o tempo do seu financiamento,pois alem de quitar antecipadamente ,vai se livrar dos juros e taxas que incidiriam sobre as parcelas a vencer,se a prestação estiver pesando muito no orçamento familiar,diminua o valor das parcelas.

Existe limite de valor do imóvel para uso do FGTS?

 

Sim.O imóvel não pode ter valor superior a R$ 500.000,00(quinhentos mil reais).O governo tem estudado aumentar este limite para R$ 750.000,00(setecentos e cinquenta mil reais) mas até o momento que escrevo ,o governo continua estudando...

Posso usar o valor do FGTS para construir?

 

Sim. Desde que a construção seja em regime de cooperativa ou haja financiamento por agente financeiro ou construtor(pessoa física ou jurídica) ,neste caso deve ser apresentado cronograma de obras.





Muito tem se falado sobre desaquecimento no mercado imobiliário,mas ainda assim não conheço melhor estrategia de formação de patrimônio,fluxo de caixa e renda passiva do que a aquisição de imóvel(ou imóveis que é ainda melhor...rsrs)
Se você adquirir um imóvel , daqui a 10 anos terá se valorizado substancialmente.
Se adquirir um carro(por exemplo)não valerá a metade do que investiu...



Abraços!

Apto Novo ou Usado (qual é melhor para você?)

Conhece as diferenças?

 

Na hora de comprar imóvel essa dúvida sempre vem a tona:
Afinal o que é melhor?imóvel novo ou usado,qual escolher?

Depende do que você precisa (ou idealiza...)
  

Bom,vamos começar pelas vantagens do imóvel novo:

1-Condições de pagamento melhores:O mais comum é o comprador pagar entre 30 e 40% do valor até a entrega das chaves,financiando o restante em algum banco(as vezes é possível financiar direto com a construtora,nesses casos você deve verificar quais as condições oferecidas).

2-Condomínios(geralmente)mais baixos:Os novos projetos costumam oferecer sistema de reutilização de água,relógios individuais de gás e água,sistema de descarga econômico,maior numero de unidades(que irão ratear os gastos)ou seja o projeto é pensado para economia de condomínio,mesmo com mais áreas de lazer que as construções antigas.
Importante:nenhum bom projeto resiste a incompetência e/ou gestão fraudulenta de recursos do condomínio,isso é muito comum(infelizmente).

3-Personalizar seu imóvel antes de morar nele:Um imóvel na planta(ou em outras fases da construção)te possibilita personalizar o acabamento como quiser(muitas vezes utilizando a mão de obra gratuita da construtora)deixando o imóvel com a sua cara.
Isso pode ser feito em um imóvel usado mas é sempre complicado quebrar e refazer,sem contar a desvantagem de reformar um imóvel já morando nele,quem já passou por isso sabe o que estou falando...

4- Áreas de lazer:Atualmente até as construções mais populares possuem piscina adulto/infantil,salão de festas,etc, outras são praticamente um clube,e se o projeto for bom e tiver boas praticas de gestão condominial,não impacta tanto no valor do condominio(item 2)
 Os mais "antigos"lembrarão disto:para termos acesso ao que os novos condominios oferecem hoje precisavamos ser sócios de um clube,pagar pelo título(jóia dizia-se!),manutenção mensal,etc.muitos clubes tradicionais de Santos-S.P. fecharam porque os ex-sócios não precisaram mais daquele espaço para  diversão das suas familias,esse "não gasto"da familia precisa ser creditado aos novos projetos de construção.

 

 E o usado oferece o quê?

1-  Plantas maiores:Essa é a vantagem mais visível,como os terrenos se tornaram muito caros ,é necessário um melhor aproveitamento para que gere lucro para as construtoras/incorporadoras,mas antigamente não era assim...como os terrenos eram relativamente baratos,podia se construir sem grande preocupação com espaço e as plantas eram bem maiores.
Existem construtoras "mágicas"que conseguem num espaço que se construía um apto de 01 dormitório até alguns anos atrás ,construir atualmente um de 3 dormitórios!

2- Já está pronto:Você não precisa aguardar prazo de entrega,já está pronto e se estiver vazio,é só mudar-se.

3- Costumam custar menos :O imóvel usado geralmente custa menos que um novo (de mesmo padrão)mas não tem tanta facilidade para pagar como um em construção,você precisa pagar a vista,usando FGTS,ou financiamento bancário.
4-Localização :Como "chegaram primeiro" via de regra são muito bem localizados.

E então qual comprar? 

Depende do que você precisa.

Se você tem filhos pequenos(ou pretende ter)um novo projeto pode oferecer uma área de lazer que será uma benção para nossas crianças hiperativas,rsrs
Se você busca espaço(interno)amplo,preços menores(porem com menos facilidades de pagamento pré-chaves) o usado pode ser uma opção.

Agora, se você quer sair do aluguel e não se importa se vai morar em casa ou apartamento recomendo fortemente que conheça este blog

Abraços!! 

Onde Achar Espaço?

 Hoje em dia uma das grandes dificuldades de quem adquire imóvel novo é encontrar uma planta que satisfaça sua necessidade(e da sua familia).Os apartamentos novos(padrão)estão sendo construídos em plantas onde o espaço é cada vez menor.

Seguem algumas dicas para otimização de espaço.




Esse aqui é bom para a Imelda Marcos...

Design tem tudo haver com criatividade

Essa ideia ficou show de bola.



Muito bonito e funcional.

Esse é bem bacana,mas o quarto não pode ser nanico!

Belíssima ideia.


Dois beliches conjugados(seria um quadreliche?)


Para quem tiver quatro filhos(ou receber hospedes) e quiser economizar espaço.